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目次
アパートの成約確率
空室と家賃の関係
アパートの空室対策で成約率を上げる 外見編
アパートの空室対策で成約率を上げる 室内編

 

アパートの成約確率

ポイントアパートの空室が埋まらない内見者が来ても成約しない
アパート経営をしていると空室に悩み、あれこれと対策を考えると思います。
まず、内覧・内見者がどのくらい訪れているかを知っていますか?

内見者が10人いた場合に「新築物件で3人」「中古物件で2人」と言われています。この数字は「良くて、新築30%、中古20%」になります。
アパートの入居率、成約率の対策は、内見者ありきで考える必要があります。

内覧・内見者を増やす対策
詳しくは内覧・内見者を増やす方法を確認して下さい。

icon_check 「物件情報の確認」

icon_check 「物件を紹介する順番を確認」

icon_check 「営業や紹介をよりおおくしてもらう」

内覧・内見者の数が増えても成約率が上がらない場合の対策を紹介して行きます。

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空室と家賃の関係

アパートの空室が増えると家賃が高いのかと悩む方も多いと思います。家賃が高いか高くないか?

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空室が中々埋まらなく成約率が悪いのかと考えてしまいがちですが、成約しない理由を考えましょう。
単純に家賃の問題だけでは無く、仲介業者の紹介不足や内覧・内見者の対応不足かも知れません。

icon_check 空室が20%前後なら家賃の問題ではない事が多い

icon_check 空室が30%以上なら家賃の問題がある場合も

アパートの空室が埋まらない成約しない場合、いくつの空室があり内覧・内見者の数は何人なのかを把握しましょう。

2部屋の空室があり、6人の内覧・内見者が来ても成約しない場合、悩むと思いますが成約率を考えると、そんな確率です。

とりあえず家賃の問題ではありません。

アパートに入居中の方が更新をせずに解約が続いた場合には「物件の価値と家賃」のバランスが悪いのかも知れませんので家賃の値下げを考えるのも一つの手です。

こんな話を聞いた事が有りますので参考程度にお話しします。
「アパート10室中、更新の度に連続して4室の住人から解約され2月3月を含み半年以上入居者が現れないので家賃の値下げとリフォームに踏み切る」

物件の価値と家賃のバランスを考え、更新率の悪さや入居率の悪さと全体を把握して「家賃の値下げ」や「アパートのリフォーム」を考えましょう。

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アパートの空室対策で成約率を上げる 外見編

photo成約率を上げる前に内覧・内見者の数を増やすことは必須条件となります。
その事を踏まえた上で内覧・内見者がアパートに訪れた時の対応で少なからず成約率に差が付きます。

外観編では、有効な方法や基本的な事をを紹介します。

icon_check アパートの外観をキレイにする
まず外壁など汚れが目立つ場合には、見える部分だけでも良いので清掃してキレイする。

外見が汚いと、これから借りる部屋も汚いと先入観がうまれることは言うまでもありませんが、いくら部屋がキレイでも外見が汚いと友人知人を招待することを考えている人には敬遠されてしまいます。

劣化が激しかったり、築10年以上の建物なら外壁のリフォームを考える時期かと思います。
アパートの外壁の塗装をすることで、新築のような外観になり成約率も高くなります。

icon_check 入り口やエントランスをキレイにする
こちらは外観と同じ理由になりますが内覧・内見に訪れたお客さんが初めて目にするのが外観で、次に目にするのはアパートの共用部分の入り口になります。

いくら外観がキレイでも入り口やエントランスがゴミや埃まみれでは管理の行き届いていない物件と思われてしまい敬遠されます。

icon_check 共用の通路をきれいにする。
内覧・内見者が部屋に辿り着く前に通る共用の通路の問題です。

こちらも、もちろんキレイすることは、とても大切ですが共用の通路ですので個人的な物が置いていないようにしましょう。

現在、入居中の方の問題もありますので難しいかと思いますが、通路に自転車やベビーカーなどが置いてあると通る時に邪魔になります。

通路が広く問題ない場合は良いですが、そうで無い場合は、これからここに住むことを考えている人にとっては「買い物から帰ってきて大きな荷物を持っていた場合に通りにくい」っと思われる事は住み難いと感じた事と一緒ですので出来る限り通路は通りやすい状態を保ちましょう。

icon_check 共用部分の照明
共用部分の照明など切れていない事を確認しましょう。

これは結構大切な事になります。いくらキレイにしていても効果を発揮できません。
仕事をしている方にとっては、夕方など薄暗い時間帯に内覧・内見することは多くあります。

そんな時にエントランスや入口、通路など共用部分の照明が切れていたりチカチカと点滅していては台無しになってしまいます。
そして、折角キレイにした入口や通路も暗くてはキレイには見えません。照明には気を使いましょう!

より明るくしたい場所には昼光色などの設置を考えたり、エントランスなど雰囲気を出したい場所には電球色を使ったりと工夫する事が大切です。LEDを使っていないアパート経営者さんは、今やLED電球や照明にも昼光色や電球色がありますので電気代も節約でき寿命も長いので管理も楽になりますので是非検討してみて下さい。感知式の照明もありますので更に経済的になります。

icon_check ポストや郵便受け
共用部分の入口にある郵便受けのポストの問題です。

チラシや広告などが詰まりに詰まった光景を良く目にします。
非常にだらしなく嫌な気持ちになります。

これは個人の問題になりますが、対策をしていないアパートやマンションに多く見受けれらます。

まず郵便ポストにチラシなどが溢れ出ないように対策をしましょう。
郵便ポストの近くに捨てやすい形の大きなゴミ箱を設置しましょう。

ダンボール箱を利用して置いてあるのを見かけますが無いよりはマシですが結果的にダンボールが満杯になっていたり、ダンボールに入らず床に散乱していたりと意味がありません。

出来るなら以下の写真のように大型で足踏み開閉タイプにするとチラシなどか簡単に捨てられるので住人の方も郵便ポストに溜めずに済むと思います。
アパートに設置するゴミ箱

また、ゴミ箱を設置するだけでは無く「チラシお断り」のステッカーを貼り未然に防ぐようにしましょう。
入り口に「チラシ・フリーペーパー・広告勧誘印刷物などの無断投函は一切お断りします」に設置しましょう。

また、住居中の方や内覧・内見者の方(内覧する部屋に置いておく)「個別で郵便ポストに貼るチラシお断りスタッカー」配布すると親切で良いと思います。
※チラシお断りステッカーは、結構効果があります。

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アパートの空室対策で成約率を上げる 室内編

photo成約率を上げる前に内覧・内見者の数を増やすことは必須条件となります。
その事を踏まえた上で内覧・内見者がアパートに訪れた時の対応で少なからず成約率に差が付きます。

室内編では、簡単な方法や基本的な事をを紹介します。

icon_check 室内をキレイにする
室内を清掃してキレイな状態にしておくことが大切です。

【換気】
内覧・内見が入った場合は出来る限りアパート経営者さんも足を運びましょう。そして内見者と営業マンが到着する前に部屋の空気の入れ替えをしておきましょう。

ほこり臭などの嫌な臭いを無くしておくことはイメージ的に、とても大切です。

一般的な6~8畳の部屋で「5分前後」窓を開ければ、空気は全部入れ替わります。部屋数が多い時間が無い雨が降っていて窓を全開にできないなんて場合には、扇風機を使って換気をしている方もいらっしゃるそうです。

また、事前に営業マンから内見者さんの性別や年齢などを聞き、その性別や年齢に適したアロマオイルや芳香剤を、ほんの少し漂わせるのも好印象を与える手段になります。

【清掃】
トイレなどは「消毒済み」などのラベルを蓋に掛けておくとより効果的です。

内覧時には、雨が降っていない場合は窓を開けることがほとんどです。
窓の清掃もキチンとしましょう。窓ガラスだけでは無くサッシやレール部分の清掃も大切です。

もちろん部屋もキレイにしましょう。業者を入れなくてもフロアワックスくらいは、きちと掛けておきましょう。

玄関、玄関ドア、浴室、キッチン、クローゼット、押し入れと全て内覧するので、一切手を抜かず徹底的にキレイにすることが内見者からの好印象を勝ち取れます。

icon_check 内覧・内見者への心遣い

【照明】
清掃が終わり室内もキレイになったら、まずそれを強調しましょう。
アパートの設備に関しては、それぞれかと思いますがトイレやバスには照明があると思いますが各部屋には無い場合があります。

もし空室に照明が無い場合は、設置しましょう!折角、キレイにした室内を明るくして内見者が見やすいようにすることが大切です。
お客さんの好みも色々とありますので照明は「空室の内覧用」の設置でも良いと思います。
いくら日中でも明るい部屋ばかりでは無いと思います。

また、夕方など薄暗い時間帯にしか内覧をできないお客さんが内覧を希望しても仲介の不動産業者が暗くて内覧が無理と判断したら紹介をしないとか、日中を勧めて内覧・内見者を逃してしまうこともあります。

各部屋、キッチンと照明があると明るく良いイメージで内覧して貰えると思います。

【常備するもの】

・スリッパ
仲介業者が用意する筈ですが忘れたり用意しない営業マンもいますのでスリッパは常備しておきましょう。
ファミリー向けの物件では、もちろん少し多めに用意しておきましょう。

・キャンディなど
ファミリー向けの物件では、子供連れの内覧・内見者も少なくありません。
飴やちょっとしたお菓子などを用意しておくと良いでしょう。子供はすぐ飽きて帰りたがりますが飴やお菓子があれば滞在時間も増えて成約率も上がります。

・間取り図やガイドマップ
仲介業者が間取り図等を用意してあると思いますが室内に「少しかわいい間取り図」などを用意しておきペンやメジャーも一緒に置いておくと良いでしょう。

そうする事で、用意しておいた間取り図にタンスや机、ダイニングテーブルなどの寸法を間取り図に書き込め入居した時のイメージをより的確に持ってもらえます。

【間取り図・ガイドマップのイメージ】
間取り図とガイドマップ

 

icon_check 最後に

【アピール】
内覧・内見者に物件のアピールポイントを伝えましょう。

・感知式照明があれば「感知式照明で経済的なんですよ」
・お風呂が追い炊きなら「スイッチひとつで追い炊き機能がついてます」
・トイレがエコなら「水道代を節約できるエコトイレ!」
などなど、口頭で伝えるのでなく「ポップ的にかわいく書いて貼っておくと良いです」

【理由を聞く】
契約に至らなか場合には「なぜ?契約しなかったか?」理由を聞き(仲介業者を通してでも)、間取りなのか?立地条件なのか?家賃なのか?外観なのか?・・・その答えを知り改善することで、いつでも満室のアパートになること間違いありません。


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