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目次
アパートの空室対策は自ら考える
アパートの空室の原因を区別する
内覧・内見者を増やすために物件情報の確認
不動産業者が物件を紹介する順番
内覧・内見者を増やす方法 営業紹介編
内覧・内見者を増やす方法 内装リフォーム編
内覧・内見者を増やす方法 外装リフォーム編

 

アパートの空室対策は自ら考える

ポイントアパートの空室対策は不動産業者などに任せっきりではダメ。
アパートやマンションの空室は大家さんにとっては悩みの種です。空室の期間が長期間の場合や現在、居住中の方の更新率が下がっていたら自ら空室対策を考えましょう。

昔と違い現在ではアパートやマンションなど賃貸物件の数は多く人口は減っています。ですから仲介をする不動産業者は、多くの物件を扱っています。

多くの物件から不動産業者にオススメの物件として勧めてもらう為には何をすれば良いのかを考えましょう。

icon_check 「紹介しやすい物件」

icon_check 「成約しやすい物件」

icon_check 「手数料など利益が多い物件」

仲介を頼んでいるのに空室が埋まらない、または更新されず解約されてしまう場合には上記の事を踏まえて自ら対策をする必要があります。

 

アパートの空室の原因を区別する

photoアパートの空室の原因は何かを区別して考える事が大切です。区別する事により対策が適切になります。

大きく区別すると以下の2つに区別できます。

photo

空室の原因を大きく区別すると以下の2つになります。

この原因を区別して対策をする必要があります。

icon_check 内覧・内見者がほとんど来ない

icon_check 内覧・内見者は来るが成約に至らない

当たり前ですが内覧・内見者がほとんど来ない場合は、内覧・内見者を増やす必要があります。また成約率が低い場合には成約率を上げる必要があります。

まず内覧・内見者が少ない場合ですが、その原因を考えます。

アパートやマンションの仲介や管理を任せている不動産業者が、しっかりと集客をしているのか?

内覧・内見者、不動産業者と両者の目から見て物件自体の魅力があるか?

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内覧・内見者を増やすために物件情報の確認

photo仲介を頼んでいる不動産業者に任せっきりでは無く集客努力をしているかを必ず確認しましょう。インターネットや賃貸情報誌に掲載しているかを必ず確認する。

物件情報を公開していても、他の不動産業者も客付できる場合と、そうで無い場合がありますので気を付けてください。

利益を得る為に、他の不動産業者のお客さんがあなたの物件と賃貸契約したいと言っていて、あなたが任せている不動産業者に連絡をいれると「他のお客さんが検討中で決まりそう」など言って断り、自社で賃貸契約できるまで他社を断るなど悪質な不動産会社も少なくないです。

あなたが仲介を任せている不動産会社が物件情報を独占していないか?
「他の不動産業者も客付け」できるのか?を確認すると良いでしょう。


空室がある物件を、紹介してくれる不動産業者が多ければ多いほど内覧・内見者の数も増え成約する確率も上がります。

 

不動産業者が物件を紹介する順番

photoアパートやマンションの仲介を依頼しても不動産業者がすぐに紹介してくれず内覧・内見者が訪れないことも少なくありません。

前にもお話ししましたが現在は物件数が多く借り手が少ない「借り手市場」です。
「借り手市場」ですのでアパートやマンションの空室も数多くあります。

そんな中で、あなたのアパートの空室を埋めてくれる不動産業者は、どのように物件を紹介する順番を決めいているかを把握する事で対策することが可能です。

【不動産業者が物件を紹介する順番】
①自社管理の物件
※空室が長期間続いたり空室の数が増えたりすると「管理委託契約」を外される恐れがある為に最優先に物件の紹介に力をいれる。

②手数料や広告費の利益率の高い物件
※成約時の仲介手数料や物件紹介の広告費の利益率が高い物件になります。
仲介手数料は、ご存知の手数料で「家賃の1ヵ月分」が上限になります。

photo次の「広告費」が問題でもあり優先順位にもつながります。 仲介手数料と一緒に「広告料」の請求があります。
この「広告料金」には上限が無く「家賃1ヵ月分」の場合もあれば「家賃3ヶ月分」も取られている大家さんもいます。

結論を言うと、
家賃の高い物件(仲介手数料が大きくなる)+広告料を多く取れる物件=優先的に紹介する
と、いう形です。

③紹介しやすく成約率の高い物件
※やはりダントツで紹介しやすく成約率も高い物件は新築物件となります。
そして、立地条件が良い物件などになります。
その次には
・綺麗で管理が行き届いている。
・設備が良い。
・家賃が安い。
・敷金、礼金が無い
などが続きます。

アパートやマンションの内覧・内見者の希望要望の他にアピールポイントがより多くある物件順に紹介していきます。
ですのでアピールポイントの少ない物件や不動産業者から見ても成約率が低い物件は、時間や手間が掛かるだけなので紹介をしない業者も数多くいます。

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内覧・内見者を増やす方法 営業紹介編

photoアパートの空室を埋めるためには、まず始めに内覧・内見者を増やさないといけません。内覧・内見者がいないと入居者も決まりません。
アパートの内覧・内見者を増やす方法は色々とあります。

icon_check 不動産業者により多く紹介してもらう
前にも書きましたがアピールポイントの多い物件にする事が大切です。

その他には、仲介を任せている不動産会社が何時までも空室を埋められない様な紹介や営業をしているなら遠慮せずに地域の不動産業者全てに伺い「物件の紹介」をお願いしましょう。

photoその時には、内見するアパートの空室のカギは複数の不動産業者が開けられるような状態にすることが大切です。

せっかく地域の不動産会社に回り「物件の紹介」をお願いしても内見する部屋のカギが仲介業者の手元やあなたの手元にあったら手間になり紹介の機会を逃しかねません。

カギは空けて置き、代わりにダイヤル式の南京錠を設置したり現地に備える場所があるなら備えましょう。

そして禁じ手と言う程の手でもありませんが、結構、効果が高い一手は、地域の不動産を回り「物件の紹介」をお願いしている時に不動産会社の営業マンに「成約した時には寸志として○万円分の商品券を・・・」と、小さな声で囁いてみて下さい。

かなりの効果があると聞いています。また、この手は後々の空室時にも営業マンが頑張ってくれる手法になります。

 

内覧・内見者を増やす方法 内装リフォーム編

photoアパートの内覧・内見者を増やす方法は上記に書きましたが基本中の基本を押さえておきましょう。

窓口の不動産業者が紹介する順番の
・自社管理の物件
・手数料や広告費の利益率が高い物件に続き

「不動産業者が紹介しやすい物件」
「アピールポイントが多い物件」
など、立地条件が良い場合を除きアパートやマンションは、建物自体の魅力が必須条件になります。

アパートマンションの内覧・内見者にとって建物自体の魅力とは何か?というと多くは設備の充実さかと思います。

単身者向けの物件でもファミリー向けの物件でも賃貸物件の設備は非常に大きなポイントです。
家賃が高くても設備が良いと入居が決まる程です。

単身者とファミリーと人気の設備を紹介します。

  
賃貸物件の設備ランキング  
単身者向け物件 ファミリー向け物件
インターネット無料 インターネット無料
オートロック 追い炊き機能
ウォークインクローゼット システムキッチン
浴室乾燥機 オートロック
ホームセキュリティ ウォークインクローゼット

photoもちろん上記のような設備があれば良いに決まっていますし大家さんも分かっていると思います。

しかし、現在のアパートやマンションに上記のような設備を追加したり内装リフォームをすることは、大きな費用と時間が掛かります。簡単にできることではありません。

単身者向け、ファミリー向け物件の設備の1位に「インターネット無料」が入っていますが、賃貸アパートの設備投資の価格的には比較的、安価なものなので、できれば導入するのも手です。 

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内覧・内見者を増やす方法 外装リフォーム編

photo比較的に簡単に出来る外観の印象を良くする方法を取り入れる大家さんが多くいます。

内覧・内見者にとって印象の良い外観とは、どのようなものなのでしょうか?
まず、内覧・内見者が嫌う住居や建物の外観を考えてみましょう。
「うす汚れている」「古い」「安っぽい」「ダサい」「ところどころ色が剥げている」「暗い」などなど…

もし内覧・内見者が増えずに困っている大家さんの中で、
今あげたような外観の印象にピンときた場合には、外壁塗装によって改善できる可能性が十分にあります。

ほとんどの内覧・内見者は、不動産屋で紹介を受けて建物を訪問する訳ですが、その際にまずは写真で物件を見定めて、気に入ったら内見をするというステップを踏みます。
アパート、マンションの外壁塗装のビフォーアフターを紹介しますので、どれほど見た目が変わるか確かめてみて下さい。

photo photo
 

確かに、内装や間取りも重要ですが、ほとんどは建物の印象で決まってしまいます。

仮に入居希望者が内装や間取りの写真だけで物件を気に入り、実際に物件を訪問したとしても外観の印象が悪いとせっかくの内見がマイナスなイメージになってしまうこともあります。

アパートやマンションに入居後、友人や知人を自宅に招くということを考えると外観に問題があると入居者自身の印象にも影響を与えてしまう為、外壁がキレイかということは内覧・内見者にとって住居選びの重要なポイントになります。

そのため、内覧・内見者は建物の外観にはシビアな目を持っていると考えた方が良いでしょう。

建物の印象を良くするために、「キレイ」「新しい」「オシャレ」「明るい」というイメージを心がけ、常にその状態をキープすれば、内覧・内見者の数が自然と多くなるはずです。


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